Los ‘contratos de arras’ sirven para más de lo que
imaginas: tipos, diferencias y consecuencias
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Los ‘contratos de arras’ sirven para más de lo que
imaginas: tipos, diferencias y consecuencias
Autor: equipo
23 septiembre 2016, 10:04
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Artículo escrito por Carmen Giménez, abogado titular de
G&G Abogados.
El camino hacia una compraventa se suele iniciar a través de
una primera entrega de dinero, comúnmente denominada señal o reserva, con la
que se pretende garantizar que dicha vivienda va a ser para el comprador y no
para no otra persona.
Dicha señal o reserva, que se formaliza mediante un
documento cuya denominación jurídica es la de arras, va a constituir, en
principio, el primer pago del precio de uno de los desembolsos económicos más
significativos que realiza una persona o una unidad familiar.
Existen diferentes tipos de arras bien diferenciadas por la
doctrina, y definidas por el Tribunal Supremo. La importancia de conocerlas
radica en las diferentes consecuencias que se producen dependiendo de si se
firman unas u otras, consecuencias que vendrán determinadas fundamentalmente
por el contenido que se dé en su redacción.
Y así, se admiten tres tipos de arras: confirmatorias,
penales y penitenciales.
1.- Arras confirmatorias. Son aquellas que son prueba de la
perfección o conclusión del contrato de compraventa y constituyen una señal de
su celebración. Se acuerda el precio, su entrega es a cuenta de éste y no
autorizan a desistir en caso de incumplimiento. Son una auténtica garantía
tanto para el comprador que así lo quiere, como para el vendedor, de que la
compraventa futura se va a realizar.
En el caso de incumplimiento, el comprador perjudicado podrá
escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución, con el resarcimiento de
daños y perjuicios en este último caso, siempre y cuando dichos daños sean
probados.
Ejemplo de cláusula en arras confirmatorias:
“Las partes convienen que el precio de compraventa es de X €
que se pagarán de la siguiente manera:
a) La suma de X € se abonan en este acto en concepto de
señal o arras confirmatorias.
b) El resto, o sea, X €, serán abonados en el mismo acto del
otorgamiento de la escritura pública, que se llevará a cabo como fecha límite
el … de…..de……”
2.- Arras penales. Su finalidad es el aseguramiento del
contrato mediante la amenaza que representa para el incumplidor una pérdida
económica: suponen una indemnización de daños y perjuicios, pero no impiden la
exigibilidad de la obligación. Si bien, y ante este último caso de
indemnización y exigencia de cumplimiento, el Juez podrá moderar la cantidad de
la primera, si se trata de un incumplimiento parcial. Por tanto, si quien
incumple los términos y las obligaciones del contrato es el comprador, perderá
la cantidad entregada, mientras que si quien incumple es el vendedor, deberá
restituir de forma doblada la cantidad recibida.
Ejemplo de cláusula en las arras penales:
“Se establece, para el caso de incumplimiento de cualquiera
de las partes de las obligaciones contraídas mediante el presente contrato, y
en concepto de resarcimiento por daños y perjuicios, lo siguiente:
•Si el incumplimiento es debido a la parte vendedora, ésta
vendrá obligada a devolver a la compradora el doble de la cantidad recibida en
concepto de arras o señal.
•De ser la compradora la incumplidora de las obligaciones
reflejadas en el presente contrato, perderá las cantidades entregadas en
concepto de arras o señal, haciéndolas suyas la vendedora.
•La parte cumplidora, además, podrá resolver el contrato,
comunicándoselo a la incumplidora de manera fehaciente, o exigir su cumplimiento, aplicando en ambos
casos las indemnizaciones correspondientes conforme a los apartados
anteriores".
3.- Arras penitenciales. También denominadas arras de
desistimiento, constituyen un medio lícito para que las partes puedan,
unilateralmente, desvincularse del
contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Son las que se pretenden
usar habitualmente y las que, en principio, se encuentran en toda mente de
vendedor y comprador, si bien son las excepcionales. Es decir, si no se
expresan con claridad sus consecuencias, o se menciona el precepto del Código
Civil en el que se encuentran reguladas (artículo 1.454), estaremos ante otro
tipo de arras.
Ejemplo de cláusula en las arras penitenciales:
“Las cantidades entregadas mediante el presente documento,
lo son en concepto de arras penitenciales, de manera que:
•Si la parte compradora incumpliera las obligaciones
contraídas en el presente contrato o desistiera del mismo, perderá las sumas
abonadas.
•Si fuera la vendedora quien no cumpliera con los términos
acordados o decidiera no continuar adelante con la venta, abonará a la
compradora el doble de las cantidades percibidas.”
Atentos por tanto, al firmar un contrato de arras, puesto
que ante la diversidad reconocida, tanto la doctrina como la jurisprudencia han
venido entendiendo que, a falta de indicación expresa en los contratos, la
entrega de arras tiene una función puramente confirmatoria o pago de una parte
del precio final.
